Na compra de um imóvel financiado, a entrada é a primeira barreira. Quanto você precisa juntar, de onde pode vir esse dinheiro e quanto uma entrada maior faz você economizar?
A entrada é a parte do imóvel paga à vista, sem financiamento. Ela reduz o valor emprestado, as parcelas e, principalmente, os juros pagos ao longo de décadas.
Neste guia do Finantria, você vai ver quanto é a entrada nas principais linhas, como usar o FGTS, uma simulação que mostra o efeito de cada 10% a mais e estratégias para juntar o valor.
Neste artigo:
- Quanto é a entrada de um financiamento imobiliário
- De onde pode vir o dinheiro da entrada
- Simulação: quanto uma entrada maior economiza
- Passo a passo para juntar a entrada
- Perguntas frequentes sobre a entrada do financiamento
- Conclusão: o Veredito Finantria
Quanto é a entrada de um financiamento imobiliário
Nos bancos, o financiamento costuma cobrir de 70% a 80% do valor do imóvel, então a entrada fica entre 20% e 30%. O percentual exato depende da linha, do banco e do sistema de amortização: na Caixa, por exemplo, a cota financiável costuma ser maior na SAC do que na Price.
No Minha Casa Minha Vida, o subsídio das faixas de renda mais baixas e o FGTS podem reduzir bastante o valor que sai do seu bolso.
De onde pode vir o dinheiro da entrada
- Poupança própria: o caminho mais comum, de preferência aplicada em renda fixa enquanto você junta.
- FGTS: permitido no SFH e no Minha Casa Minha Vida para quem cumpre as regras do fundo.
- Venda de outro bem: um carro ou outro imóvel.
- Subsídio do Minha Casa Minha Vida: nas faixas de renda que têm direito.
- Consórcio: uma carta de crédito contemplada pode compor a compra.
Lembre também dos custos da compra, que não entram no financiamento: ITBI e cartório somam de 4% a 6% do valor do imóvel.
Simulação: quanto uma entrada maior economiza
Imóvel de R$ 400.000, financiado em 30 anos pela SAC a 11,5% ao ano. A simulação não inclui TR, seguros e tarifas.
| Entrada | Valor financiado | Primeira parcela | Juros totais |
|---|---|---|---|
| 20% (R$ 80 mil) | R$ 320.000 | R$ 3.805 | R$ 526.336 |
| 30% (R$ 120 mil) | R$ 280.000 | R$ 3.329 | R$ 460.544 |
| 40% (R$ 160 mil) | R$ 240.000 | R$ 2.854 | R$ 394.752 |
Cada R$ 40 mil a mais de entrada economiza cerca de R$ 66 mil em juros e reduz a primeira parcela em quase R$ 480. Ou seja, cada real da entrada evita mais de 1,6 real de juros.
✅ Vantagens de uma entrada maior
- Menos juros ao longo do contrato.
- Parcela menor, mais fácil de aprovar.
- Taxas melhores em alguns bancos, porque o risco é menor.
⚠️ Cuidados
- Não use a reserva de emergência na entrada: imprevistos com a casa nova são comuns.
- Separe o dinheiro do ITBI e do cartório antes de calcular a entrada.
- Compare com o custo de esperar: juntar mais tempo pode significar mais aluguel pago.
💡 Dica de Especialista Finantria:
Enquanto junta a entrada, deixe o dinheiro em investimentos seguros e com liquidez, como o Tesouro Selic ou CDBs de liquidez diária. Na poupança, ele rende bem menos.
Passo a passo para juntar a entrada
1. Defina o valor-alvo
Some a entrada desejada e de 4% a 6% para ITBI e cartório. Esse é o seu número.
2. Consulte o saldo do FGTS
Veja o saldo pelo aplicativo FGTS e confirme se você cumpre as regras para usá-lo.
3. Crie um aporte mensal automático
Programe uma transferência para o investimento logo depois de receber o salário.
4. Corte e redirecione gastos
Revise assinaturas, delivery e outras despesas recorrentes. Veja como em organizar as contas.
5. Use rendas extras
13º salário, restituição do Imposto de Renda e bônus aceleram bastante a meta.
Perguntas frequentes sobre a entrada do financiamento
É possível financiar um imóvel sem entrada?
Em geral, não nos bancos. No Minha Casa Minha Vida, subsídio e FGTS podem cobrir boa parte do valor que seria pago à vista.
Posso usar o FGTS como entrada?
Sim, no SFH e no Minha Casa Minha Vida, desde que você cumpra as regras do fundo, como ter três anos de trabalho com carteira assinada.
Posso parcelar a entrada?
Em imóveis na planta, as construtoras costumam parcelar a entrada durante a obra. Em imóveis prontos, o mais comum é pagar à vista.
Vale mais dar entrada maior ou guardar dinheiro para amortizar depois?
Do ponto de vista dos juros, os dois reduzem o saldo. Mas mantenha sempre uma reserva de emergência antes de qualquer um deles.
Os custos de ITBI e cartório entram no financiamento?
Em regra, não. Eles são pagos à parte e somam de 4% a 6% do valor do imóvel.
Conclusão: o Veredito Finantria
A entrada é o investimento com melhor retorno da compra do imóvel: cada real a mais evita mais de um real de juros. Junte o máximo que puder sem tocar na reserva de emergência, use o FGTS quando possível e reserve o dinheiro do ITBI e do cartório.
Sobre o autor: Fernando Braidotti
Fundador do Finantria. Analisa consórcios, financiamentos e seguros e traduz os termos do mercado em guias práticos, com números reais e fontes oficiais como Banco Central e SUSEP.
Antes de tomar qualquer decisão financeira ou assinar contratos de longo prazo, compare sempre o Custo Efetivo Total (CET), consulte simuladores oficiais e proteja sua reserva de emergência.